מדריך לניהול
ונטילת משכנתא
הפרשי הידע בינך לבין הבנקאים עלולים לגרום להפסד של עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדריך זה יעניק לך את הכלים להתמודד.
שלבים עיקריים
תכנון ראשוני
החלטה לגבי גובה עלות הנכס והבנת מושגי היסוד במשכנתא.
אישור עקרוני והחלטות
החלטה לגבי גובה ההחזר החודשי, הוצאת אישור עקרוני מהבנק וחתימה על חוזה לרכישת הנכס.
בניית תמהיל ומכרז
בניית תמהיל אופטימלי בהתאמה אישית, הגשת התיק לבנקים וביצוע מכרז ריביות חכם.
ביצוע וסגירה
החלטה לאיזה בנק הולכים, ביצוע שמאות, חתימה על מסמכי המשכנתא בבנק, ביצוע תהליך הבטחונות וקבלת הכסף.
ניהול לאורך זמן
מעקב אחרי הזדמנויות לאורך הדרך לשיפור תנאי המשכנתא.
מושגי יסוד במשכנתא
מדד המחירים לצרכן
מפורסם אחת לחודש ומעיד על רמת המחירים. הלוואה צמודה למדד פירושה שאם המדד עולה, החוב שלך עולה, וזה משפיע גם על ההחזר החודשי.
ריבית
התשלום הנוסף המשולם למלווה תמורת הזכות להשתמש בסכום כסף מסוים. אחוזי הריבית משתנים בין בנקים, מעסקה לעסקה, ואפילו בין סניפים שונים של אותו הבנק.
לוח שפיצר
ככל שתחזירו יותר כסף כל חודש, כך תקצרו את תקופת ההלוואה ותשלמו פחות ריבית. המטרה היא לנגוס בקרן כמה שיותר מהר.
סוגי ריביות במשכנתא
ריבית קבועה צמודה למדד (צ"ק)
יתרונות
- ריבית קבועה לכל חיי ההלוואה
- החזר חודשי יחסית קבוע, למעט שינויי מדד
חסרונות
- החזר חודשי עלול להשתנות עקב הצמדה למדד
- קיים פוטנציאל לקנס פירעון מוקדם (עמלת היוון)
הוראות בנק ישראל מחייבות לקחת לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
ריבית קבועה לא צמודה (צ"קל)
יתרונות
- הריבית קבועה לכל חיי ההלוואה
- אין הצמדה למדד, כך שההחזר החודשי קבוע וללא שינוי
חסרונות
- הריבית גבוהה ביחס למסלולים אחרים
- קיים פוטנציאל לקנס פירעון מוקדם (עמלת היוון)
הוראות בנק ישראל מחייבות לקחת לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
ריבית משתנה (צ"מ / ל"ק)
יתרונות
- ריבית נמוכה יחסית
- יש תחנות יציאה (לרוב כל 5 שנים) ללא קנסות
חסרונות
- חשיפה לעלייה בריבית
- פוטנציאל גבוה לשינויים בריבית
מומלץ לשלב מסלול זה כאשר יש צפי לקבלת כסף עתידי. השתדלו לא לקחת מסלולים בריביות משתנות מעבר ל-25 שנה.
ריבית פריים
יתרונות
- המסלול הזול ביותר
- יתרת הקרן תמיד במגמת ירידה
- ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם
חסרונות
- הלוואה לא יציבה שיכולה להשתנות אחת לחודש
- תנודתיות מרובה
בנק ישראל מגביל את השימוש במסלול זה לשליש (33%) מסך ההלוואה. מומלץ לקחת את המקסימום למקסימום זמן.
רשימת מסמכים לפגישה בבנק
עלויות נוספות לקחת בחשבון
המלצות לבניית תמהיל מנצח
אל תלכו לבנק בלי תמהיל מוכן – כך תוכלו להשוות הצעות ולקבל החלטה כלכלית
התאימו את התמהיל ליכולות ולצרכים שלכם ולתנאי השוק, ולא לתנאי הבנק
כאשר הריבית במשק נמוכה, מומלץ לקבע כמה שיותר כסף בריבית קבועה
במסלול הפריים, קחו את המקסימום (33%) למקסימום זמן
השתדלו לא לקחת מסלולים בריביות משתנות מעבר ל-25 שנה
אם אתם יכולים לפרוע חלק מהכסף תוך זמן קצר, בקשו להעלות את הריבית על המרכיב הזה
מתי לבדוק את המשכנתא?
שינוי ביכולת ההחזר
כאשר יכולת ההחזר משתנה, כדאי לבחון אפשרות של קיצור שנות ההלוואה או שיפור הריביות.
כסף שמתפנה
כאשר מתפנים כספים משמעותיים (חיסכון, קרן השתלמות, ירושה), כדאי לבחון צמצום המשכנתא.
שינוי בשוק
בכל פעם שיש שינוי כלכלי משמעותי, נוצרת הזדמנות לבצע שינויים בתיק ההלוואות.