לא כל בני האדם נולדו שווים וכך גם הריביות לא יהיו תואמות. אנשים לפעמים שואלים אותי איך יכול להיות שחבר שלי לקח אותו סכום משכנתא, באותו אחוז מימון, לאותם שנים, וקיבל ריבית יותר טובה משלו.
התשובה: הריביות משתנות מלקוח ללקוח בעקבות המאפיינים השונים של אחד ואחד.
איך הבנק קובע את הריבית?
הבנק קובע לכל לקוח את הריבית לפי:
- עלות הגיוס שלו - כמה עולה לבנק לקנות את הכסף
- תוספת הרווח - הרווח שהבנק רוצה לקבל על הלקוח
1. איכות הלקוח
הרווח נקבע על פי מאפייני הלקוח. ככל שרמת הסיכון מהלקוח נמוכה כך גם תמחור הריבית יהיה נמוך יותר.
לקוח בעל סיכון נמוך:
- תפקיד בכיר
- עובד בחברה בטוחה
- ווותק ארוך
- משכורת גבוהה
→ ריבית נמוכה
לקוח בעל סיכון גבוה:
- תפקיד זוטר
- חברה לא יציבה
- ווותק קצר
- משכורת נמוכה
→ ריבית גבוהה
⚠️ לקוחות עם היסטוריה בנקאית שלילית:
לקוחות בעלי היסטוריה בנקאית שלילית מגופים רשמיים כמו כונס הנכסים הרשמי, ההוצאה לפועל, בנק ישראל, בתי משפט והבנקים - יתומחרו בריביות גבוהות או שלא תאושר להם הלוואה כלל.
2. אחוז מימון
ככל שאחוז המימון נמוך יותר כך הריבית נמוכה יותר.
מהו אחוז מימון? זה ההלוואה, המימון שהבנק נותן לכם ביחס לשווי הנכס המשועבד לבנק.
בנק ישראל מבקש מכל בנק להפריש אחוז מסוים מכל הלוואה שהוא נותן. זאת אומרת, ככל שאחוזי המימון שהבנק נותן לכם יהיו גדולים יותר, כך גם הסכום שעל הבנק להפריש יעלה והריבית שתשלמו תעלה בהתאם.
מדרגות המימון של הבנק:
הריבית הנמוכה ביותר
ריבית בינונית
הריבית הגבוהה ביותר
3. איכות הנכס
ככל שהנכס עבורו אתם לוקחים את המשכנתא הוא איכותי יותר, כך הבנק יאפשר לכם לקחת משכנתא באחוזי ריבית נמוכים יותר.
✓ נכס איכותי = ריבית נמוכה
- שווי נכס גבוה
- עם מעלית
- אזור טוב
- רישומי נכס פשוטים
✗ נכס בעייתי = ריבית גבוהה
- שווי נכס נמוך
- ללא מעלית
- אזור לא טוב
- רישומי נכס מסובכים
4. תמהיל המשכנתא
אלו מסלולים בחרתם במשכנתא שלכם? ככל שתבחרו בתמהיל משכנתא יציב עם סיכון נמוך כך הבנק ידרוש ריבית גבוהה.
דוגמאות:
אם בחרתם מסלול משכנתא אחד ללא סיכון (לדוגמא ריבית קבועה לא צמודה) - אחוזי הריבית שתקבלו יהיו גבוהים.
במידה ושילבתם מסלולים מסוכנים יחסית (כמו משתנה צמודה) - אחוזי הריבית שתקבלו יהיו נמוכים.
שימו לב: זה לא אומר שכדאי לרוץ ולשלב מסלולים מסוכנים! צריך להתייעץ ולהתאים את המסלולים לתא המשפחתי שלכם.
המסקנה
ידע ומשא ומתן יחסכו לכם המון כסף
מלווה שמבין בתחום המשכנתאות, מכיר את הריביות המוצעות בשוק ויודע איך לנהל מו"מ מוצלח, יכול לקבל משכנתא בריבית נמוכה יותר.
